Il Notaio e’ tenuto al risarcimento dei danni subiti dagli acquirenti nel caso di omessa verifica della situazione ipotecaria del bene compravenduto, nei limiti del solo danno effettivamente da loro subito. La vicenda di cui si è occupata la Corte di Cassazione con la sentenza del 13 luglio 2018, n.18525, prende avvio dalla vicenda di due Signori, che, dopo avere acquistato un bene immobile, a seguito dell’atto notarile e del versamento del prezzo, venivano a sapere che l’immobile era oggetto di un procedimento di esecuzione forzata da parte di terzi, con pignoramenti trascritti, nei Registri della Conservatoria, sul bene che avevano acquistato, prima della trascrizione del loro acquisto. Si vedevano, così, costretti a subire la procedura esecutiva, con ordine di liberazione del bene appena acquistato e ordinanza di vendita dello stesso. Avviavano, dunque, un giudizio di risarcimento dei danni contro i propri venditori e contro il Notaio che aveva rogato l’atto di acquisto, per ottenere, contro i primi, la dichiarazione di inadempimento alle obbligazioni contrattuali dell’atto di vendita con condanna alla restituzione del prezzo versato e al risarcimento del danno, e, rispetto al Notaio, l’accertamento della sua responsabilità professionale per l’omessa rilevazione delle trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile, con richiesta di condanna al risarcimento del danno pari al prezzo di vendita dell’immobile perduto. La Corte di Cassazione, nella sentenza di cui parliamo, si occupa, in particolare, del profilo della responsabilità del Notaio, ne ha confermato l’inadempimento al contratto d’opera professionale e la responsabilità professionale per non avere verificato compiutamente le trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli che risultavano a carico del bene immobile prima del rogito: la sua prestazione, infatti, ha dato luogo ad un effetto del contratto professionale che non era quello che il professionista avrebbe dovuto assicurare. Ha aggiunto, per quanto attiene alla quantificazione del danno, che “nell’ipotesi di immobile venduto con il ministero del notaio, che a causa dell’omessa verifica delle visure, sia successivamente sottoposto ad esecuzione da parte di un creditore che aveva agito sulla base di gravami esistenti sull’immobile e non rilevati dal professionista, il danno che questi è tenuto a risarcire va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente; esso può quindi essere liquidato in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata o del quale il proprietario abbia comunque perduto la disponibilità, ovvero nella spesa necessaria per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca.”. E l’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente, che solo corrisponde al danno subito, deve individuarsi sulla base di una valutazione da svolgersi in concreto, in considerazione degli elementi fattuali risultanti dagli atti di causa della fattispecie esaminata.

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