Le Sezioni Unite, con la sentenza n.9949 depositata il 6 maggio 2016, si sono pronunciate in materia di danni da infiltrazioni img-custodiain un edificio condominiale. In particolare, la sfortunata proprietaria di un appartamento sito al penultimo piano di un condominio romano citava in giudizio la proprietaria del sovrastante appartamento ed il Condominio, per ottenere la loro condanna al risarcimento dei danni subiti a causa delle infiltrazioni dal terrazzo di proprietà esclusiva della proprietaria dell’ultimo piano, che aveva in parte funzione anche di copertura dell’intero condominio. Il Tribunale di Roma, uniformandosi ad una sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione del 1997 (ma che negli anni successivi non aveva trovato uniformità di consensi), accoglieva la domanda e condannava i due convenuti in solido, da ripartire nella misura di 1/3 la proprietaria esclusiva del terrazzo e 2/3 il Condominio, come previsto dall’art.1226 cod.civ. La sentenza veniva anche confermata dalla Corte d’appello e, da ultimo, sulla questione veniva chiamata a pronunciarsi la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, che pur ripensando il suo precedente orientamento sulla natura giuridica della responsabilità, confermava il criterio di ripartizione. La Corte, infatti,con la sentenza del 6 maggio scorso, ha ricondotto la responsabilità per i danni da infiltrazioni dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o uso esclusivi alla responsabilità del “custode” del bene di cui all’art.2051 cod.civ. per quanto riguarda il soggetto proprietario o utilizzatore esclusivo. Responsabilità a cui ha ritenuto di affiancare quella di tutto il Condominio, tenuto conto della funzione del lastrico o terrazzo anche di copertura dell’intero edificio, nel caso in cui l’Amministratore non si sia attivato per la conservazione delle cose comuni o l’Assemblea non deliberi le opere di manutenzione straordinaria necessarie. Il danno, infatti, deve ritenersi causato dalla violazione degli obblighi del “custode” del bene e comunque del dovere di manutenzione della cosa comune e, deve, dunque ritenersi di natura extracontrattuale (con tutte le annesse conseguenze sotto vari profili). Tuttavia, ai fini della ripartizione delle quote di responsabilità tra il proprietario esclusivo e il Condominio, salvo il caso di palese riferibilità di responsabilità all’uno o all’altro in via esclusiva, si deve fare, comunque, riferimento al criterio dell’art.1226 cod.civ., ovvero 1/3 il proprietario o usuario esclusivo e 2/3 il Condominio.

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